Een tweede huis wordt vaak gezien als een luxe. Of het nu dient als vakantieverblijf, huisvesting voor een studerend kind of als bron van huurinkomsten, het kan diverse voordelen bieden. Echter, dit jaar is het financiële plaatje rondom een tweede huis aanzienlijk minder aantrekkelijk geworden.
Wie tegenwoordig een tweede huis aanschaft, wordt geconfronteerd met een overdrachtsbelasting van 10,4%. Dit betekent dat de kosten voor de aankoop van een tweede huis aanzienlijk hoger zijn dan enkele jaren geleden. In 2020 bedroeg de overdrachtsbelasting nog 2%, en sinds 2021 is dit percentage gestegen naar 8%. Ook de gestegen hypotheekrente maakt een tweede huis onaantrekkelijker. Over het algemeen ligt deze rente minstens een half procentpunt hoger dan voor een hoofdverblijf. Hierdoor betaal je momenteel gemakkelijk zo’n 5% rente voor een hypotheek op een tweede huis.
Daarnaast is de regelgeving omtrent de vermogensrendementsheffing, oftewel de belasting in box 3, verscherpt. Een tweede huis wordt nu beschouwd als een belegging waarop rendement wordt behaald. De eerste €57.000 aan bezittingen in box 3 zijn vrijgesteld van belasting, met een verdubbeling van dit bedrag voor partners. Als je een vakantiehuis koopt, wordt de waarde hiervan meegerekend als vermogen in box 3, zelfs als je het huis niet verhuurt maar alleen voor eigen gebruik bestemt. De Belastingdienst gaat ervan uit dat er een fictief rendement van 6,17% wordt behaald op basis van de WOZ-waarde (de waarde zoals bepaald in het kader van de Wet Waardering Onroerende Zaken) van het huis. Dit betekent dat je belasting moet betalen over het rendement dat hieruit voortvloeit, met een tarief van 32%. Huurinkomsten daarentegen worden niet belast.
Nu tweede huizen in Nederland duurder zijn geworden, zijn woningen in het buitenland vaak financieel aantrekkelijker. Veel mensen kijken naar woningen in het buitenland, waar de prijzen vaak gunstiger zijn en er minder regelgeving is met betrekking tot huur. Bovendien bieden banken in sommige landen, zoals Spanje, hypotheken aan voor een rentepercentage van ongeveer 3%, wat aanzienlijk lager is dan de rente voor tweede huizen in Nederland. Het kan dus lonend zijn om de mogelijkheden van een tweede huis in het buitenland te verkennen.
Voor verhuur gelden ook andere regels. De WOZ-waarde van een permanent verhuurd huis wordt meegenomen in box 3, zij het slechts een deel ervan. Dit wordt berekend aan de hand van de leegwaarderatio, die afhangt van de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde. De leegwaarderatio is in 2023 fors gestegen. Hoe hoger de huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe hoger de leegwaarderatio en dus de belasting in box 3. Opmerkelijk genoeg wordt de volledige WOZ-waarde van een tweede huis dat enkel als vakantiehuis wordt gebruikt en niet wordt verhuurd, meegenomen in box 3. Dit staat in contrast met een huis waar huurinkomsten uit worden gegenereerd, waarbij slechts een deel van de WOZ-waarde geldt. De redenering hierachter is dat een verhuurd huis volgens de Belastingdienst minder waard zou zijn.
Daarnaast voeren steeds meer gemeenten een zelfbewoningsplicht in om te voorkomen dat huizen worden opgekocht door beleggers, waardoor het aanbod van tweede huizen kleiner wordt. Ook zijn er recentelijk wijzigingen doorgevoerd in de wetgeving omtrent tijdelijke verhuur, met als doel huurders te beschermen.
Al met al zijn er diverse financiële en fiscale factoren die de aantrekkelijkheid van een tweede huis als investering beïnvloeden. Het kan interessant zijn om te kijken naar huizen in het buitenland, waar andere belastingregels gelden en mogelijk gunstigere financieringsmogelijkheden bestaan. Het is echter belangrijk om grondig onderzoek te doen en advies in te winnen bij professionals voordat je een beslissing neemt.
